Ingatlanos cikkek:

Hatalmasat lehet most kaszálni lakásvásárlással

Szerző/Forrás: www.portfolio
Dátum: 2015-07-28

Hatalmasat lehet most kaszálni lakásvásárlássalEgyre többeket foglalkoztat a gondolat, hogy olyan ingatlant vásároljanak, amit néhány év múlva eladva hozamot realizálhatnak.

 

A kiadási céllal lakásvásárlók estében még hatványozottabban igaz, hogy érdemes körültekintően a lakáspiacra lépniük, nehogy később essenek ki a csontvázak a szekrényből. A lakáspiac felívelőben van, de jelentős területi különbségek mutatkozhatnak a felfutás mértékében, illetve a további kilátásokban. Most azoknak kívánunk segítséget nyújtani, akik akár az előbbi, akár az utóbbi célból a közeljövőben terveznek lakóingatlant vásárolni.

Bár a saját lakás vásárlásánál sokak számára nem a befektetési szempontok dominálnak, akik számára mégis fontos, hogy a megvett ingatlannal megfelelő értéknövekedést érjenek el, érdemes előre felkészülniük. Körültekintően kell ugyanis kiválasztaniuk, hogy hol érdemes vásárolni a következő pár évben történő értéknövekedés maximalizálás érdekében.

Mennyit emelkedhetnek még az árak?


A válság kirobbanása után a leginkább a belvárosban és Budán tartották értéküket a lakóingatlanok, vagyis ezek bizonyultak a leginkább válságálló lokációnak. A peremkerületekben sokkal nagyobb zuhanásra került sor. Az Otthontérkép adatai szerint a XXIII. kerületben több mint 32 százalékkal zuhantak az árak, míg például a VI. kerületben az esés 3 százalék alatt maradt, de a III. kerületben sem érte el az 5 százalékot. Az adott térség válságállósága egy következő krach esetén történő lakásár viselkedést is előre vetíthet, bár időközben lehetnek olyan területek, amik a megújulásuk miatt szintén a jobb helyszínek közé kerülhetnek át, mint például a VIII. vagy IX. kerület egyes részei. 

Hatalmasat lehet most kaszálni lakásvásárlással


Mint arról már mi is beszámoltunk, a lakásárak növekedésnek indultak 2014 második negyedévétől. Az élénkülés azóta is tart, az adásvételek száma tovább emelkedett, valamint az árak is maradtak a felfelé ívelő pályán. A növekedés azonban eltérően érintette nem csak Magyarország különböző térségeit, de Budapest esetében is jelentős különbségek mutatkoznak a különböző kerületek között. 

Hatalmasat lehet most kaszálni lakásvásárlással


A legnagyobb növekedésre a tavalyi év során a XVI. kerületben került sor, meghaladta a 4,8 százalékot az emelkedés, de jelentős volt a drágulás a XVIII. és az V. kerületben is ahol szintén 4 százalék közelében emelkedtek az árak. A legkisebb mértékben a X. kerületben változtak a lakásokért és házakért fizetendő összegek, ahol a lakóingatlanok alig valamivel több, mint fél százalékkal drágultak csak 2014-ben. 

Hatalmasat lehet most kaszálni lakásvásárlással


A fenti összevetéseken túl érdemes megnézni, hogy a válság előtti árszinthez képest jelenleg hol tartanak az árak Budapest különböző kerületeiben. Egyedül a XI. kerületben haladja meg a válság előtti szintet a lakásokért fizetendő összeg az Otthontérkép adati alapján. A VI. kerületben az előbb említett adatok szerint az árak a válság előtti szint körül voltak 2014 végén, de szintén ez a helyzet az V. és a III. kerületben is, mindössze 1,7, 2,2 százalékkal voltak alacsonyabbak, mint 2008-ban.

A XXIII. kerületben azonban még nagyon nagy különbség mutatkozik a válság előtti és a jelenlegi árak között. A lakóingatlanokért közel 30 százalékkal kellett kevesebbet fizetni 2014 végén, mint 2008 végén. Több mint 20 százalékos volt a különbség 7 kerületben, míg 10 százalék alatti különbséget csupán a szinte válság előtti szinteket produkálókon kívül 4 kerületben mutatnak az árak, a II, az I., a III. és a XIII.-ban.

A lakásárak válság előtti árszinthez képesti alakulása azért nagyon fontos, mivel a lakáspiaci élénküléssel párhuzamos áremelkedés mértékéről kaphatunk ezáltal egyfajta előrejelzést, feltételezve, hogy a korábban elszenvedett jelentős zuhanást a következő pár évben kompenzálja a piac, és az árak elérik a 2008-as szinteket. Fontos azonban megjegyezni, hogy mindössze a következő pár évre vonatkozó áralakulásokra következtethetünk így a fentiekből, hosszabb távra 10-20 évre előre tekintve még nehezebb jóslatokba bocsátkozni. A peremkerületben - az árak visszaemelkedésével kalkulált - az áremelkedést könnyen semmivé foszlathatja egy újabb válság, amelyben - ahogy a példa is mutatja - ezek a területek kevésbé válság állónak bizonyultak, és jelentős esést szenvedtek el.

Lakásvásárlás kiadási céllal


A kiadási célú lakásvásárlással már többször foglalkoztunk. A jelenlegi alacsony kamatkörnyezet mellett sokan fordultak az alternatív befektetési lehetőségek felé, és ezen belül döntöttek az ingatlanvásárlás mellett. Fontos azonban megjegyezni, hogy a bankbetéttel ellentétben a kiadási célú lakásvásárlás nem tekinthető kockázatmentes befektetésnek. A befolyó jövedelem nagyban függ attól, hogy a lakást az év hány hónapjára tudjuk bérbe adni, illetve természetesen a megfelelő bérlőt is meg kell találni, aki fizet, és nem tesz kárt az ingatlanban. A kiadásból származó jövedelem adóköteles, illetve bizonyos összeg - 1 millió forint felett - 14 százalékos ehot is fizetni kell utána. Számolni kell bizonyos mértékű amortizációval, illetve azzal is, hogy a vásárlást egyéb költségek is terhelik, mint illetékfizetési kötelezettség, ügyvédi és egyéb adminisztrációs díjak, minimális felújításra is szükség lehet, valamint a berendezésekre is költeni kell. 

Hatalmasat lehet most kaszálni lakásvásárlással

További képekért kattintson!

A kiadási célú lakásvásárlás esetében a hozam két tényezőtől függ, egyrészt a bérbeadással elérhető jövedelemtől, másrészt a lakásárának változásától. Ez utóbbiról már volt szó az előzőekben, fontos hogy a fenti számok tükrében a lakásárak tekintetében milyen irányú és mekkora változásra számítunk az adott területen.

Az árakon túl a bérleti piacot is érdemes feltérképezni. Fontos, hogy a bérleti díjak jelenleg milyen szinten állnak, illetve mekkora potenciális növekedésre lehet számítani esetükben.A legnagyobb kereslet a bérelhető ingatlanok iránt a belvárosban mutatkozik, az egyetemisták és a külföldiek is inkább itt keresnek kiadó otthont. Itt már most is elég magasan állnak a bérleti díjak, az elmúlt időszakban lejátszódott dráguláshoz hozzájárult a kínálat csökkenése, sokan ugyanis a hosszú távú lakáskiadás helyett a szálláshely-típusú szolgáltatások nyújtását választották. Airbnb rendszeren keresztül ma már több mint 5000 szálláshelyet kínálnak Budapesten, míg pár éve ez az szám még csak töredéke volt a fentinek. 

Hatalmasat lehet most kaszálni lakásvásárlással


A válság időszaka alatt az egyetemisták és külföldiek mellett mások is a lakásbérlés mellett döntöttek a saját lakás vásárlása helyett, ami szintén növelőleg hatott a bérleti díjakra. Közülük azonban többen válhatnak most mégis lakásvásárlókká a kedvező hitelpiaci feltételeknek illetve az elérhető állami támogatásoknak köszönhetően, ezáltal csökkenhet a bérlemények iránti keresletet.

Mekkora hozamot lehet elérni?


Az elérhető hozamok kiszámításához az árakat és bérleti díjakat mindenképpen együtt érdemes vizsgálni. A belvárosban például magasabb bérleti díjak mellett lehet kiadni a lakásokat, de az ingatlanokért is sokkal többet kell fizetni, mint egy külsőbb kerületben, vagy akár vidéken. Fontos kiemelni, hogy a hozamszámításokat mindig az adott ingatlan paraméterei szerint kell elvégezni, egy adott házon belül is eltérő lehet az az összeg, amennyiért ki lehet adni a lakásokat, vagy a lakásárak is különbözhetnek a fekvés, a kilátás és az adott ingatlan egyéb paraméterei szerint. 

 

Hatalmasat lehet most kaszálni lakásvásárlással
Klikk a képre!

 


Az elérhető hozamok olyan 6-7 százalék környékén mozoghatnak az általunk számítottak szerint, melyben az Otthontérkép kínálati eladási áraira és kínálati bérleti díjaira támaszkodtunk. Az illetékfizetési kötelezettséget és egyéb költségeket illetően összesen 5 százalékos terhet állítottunk be a modell paraméterei között, a lakásvásárlást még a bútorvásárlás és felújítás költségeként 10 százalékos költség is terheli a számításunkban, illetve az éves amortizációt 1,5 százaléknak vettük.

Feltételezésünk szerint lakást egy év során 10 hónapig adjuk ki, a befolyó jövedelemből megfizetésre kerül a személyi jövedelemadó illetve ahol a határértéket (1 millió forintos jövedelemszintet) átlépi az összeg, ott az eho is, előbbi 16 százalékos, utóbbi 14 százalékos terhet jelent. A lakásfelértékelődés mértékét évente 3 százalékra állítottuk be, de ez területenként eltérő lehet. (Ebből is látható, hogy milyen fontos szerep jut annak, hogy milyen mértékű további áremelkedésre számítunk az adott területen)

További ingatlan cikkek >>>